购房者需紧抓机会，房地产再迎历史性变革

随着房地产政策的重大调整，未购房者需要迅速行动。去年五月提出推行现房销售的想法时，我就预测到将要取消预售制、推动地产行业的改革。2026年8月28日将成为房地产发展史上的关键日子，类似于1998年7月3日的重要性——一个标志着城市化进程的开始，另一个则可能终止这一进程。

近日，大家热议40年房贷和现房销售，但其实真正理解房地产行业的人并不多。刚刚发布的两个文件实际上正是这一政策的重要依据。一份由住房和城乡建设部等多个机构共同发布的通知，另一份则是央行提出的房地产信贷管理的改革意见。这两项政策的核心在于明确了购房贷款的发放规程，现房销售可以在备案后放贷，而期房需要等项目竣工备案后才能放贷，这意味着现房销售跟期房预售在贷款时效上几乎没有区别。

这一切看似是在保护购房者的利益，类似于2017年时期“房子是用来住的”的口号。然而，实际上这样的限制并未促进购房者的买房需求，反而让市场陷入了持续上涨的局面，导致购房者的恐慌、投机，最终在2021年达到顶峰后又开始急剧回调。 球友会

限价政策的实施未能真正帮助购房者，反而对经济发展造成了负面影响。当今的现房销售政策未必能让购房变得更容易，反而可能成为未来市场恶性反弹的反面教材，提前引发核心资产大幅上涨。许多人主张取消预售，显然对经济史一无所知。预售制是1998年房改后引入的重要机制，它在资金匮乏的背景下为城市化进程提供了动力。

没有预售机制，大陆的城市化进程将无法在25年内完成，世界范围内也普遍采用期房模式，只是监管和贷款周期不同。此次政策更是直接打击了开发商依赖的预售资金流动，未来开发商需完全依靠自有资金与高成本融资来推进项目，这将导致许多开发商因无法承担而被迫退出市场，住房市场的参与者大幅减少。

这项政策的突然推出没有预警，将导致整个房地产板块的剧烈波动，开发商从建设者转变为单纯的建筑公司。大多数开发商难以适应这种先建后卖的模式，未来或将出现供应端严重短缺的局面，大城市的优质住房依然面临需求，而市场上具备销售能力的新房几乎不会存在。当市场被少数大型企业主导，资金压力必将转化为房价上涨。 球友会

还有一个隐忧是在信贷限制下，建设速度可能会提高，以便迅速获得银行贷款，新的建筑方式将取而代之，但可能造成质量隐患。这一系列供给侧的变化要求我们重新审视需求侧的问题。

当政策旨在保护消费者时，却无形中推尔地产市场走向高端垄断时代，结束了传统开发模式，未来势必加速优质房产在核心城市的上涨，而小城市则将失去开发动力，城市化进程将显著放缓。